상가분양사기 용어 사전

수분양자

분양계약을 맺고 상가 호실을 받기로 한 사람입니다. 계약 상대방이 누구로 적혀 있는지가 뒤에 취소나 해제를 통지할 상대를 정합니다.

분양사업자

건축물을 짓고 분양하는 시행사입니다. 분양신고, 광고, 계약 체결의 법적 의무가 이 사업자에게 있습니다.

분양대행사

시행사의 위탁을 받아 상담과 계약 모집을 맡는 회사입니다. 대행 직원의 설명이 시행사 책임이 되는지는 위탁 범위와 시행사가 알았는지에 달려 있습니다. 관련 문서

건축물분양법 적용 대상

사용승인 전에 분양하는 건축물 가운데 분양 부분 바닥면적이 3천㎡ 이상이거나 대통령령이 정한 용도⁠·⁠규모에 해당하는 것입니다. 주택법상 주택과 복리시설, 관광숙박시설, 노인복지시설 등은 빠집니다. 관련 문서

분양신고

분양사업자가 분양 전에 허가권자에게 하는 신고입니다. 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하고 분양하면 3년 이하 징역 또는 3억 원 이하 벌금 대상입니다.

분양 시기 제한

신탁계약이나 분양보증을 갖추면 착공신고 뒤, 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 공증받으면 골조공사 3분의 2 이상을 마친 뒤에야 분양할 수 있습니다.

분양보증

사업자가 파산 등으로 계약을 이행하지 못할 때 분양 이행이나, 수분양자가 원하면 납부한 대금의 환급을 책임지는 보증입니다. 관련 문서

신탁⁠·대리사무계약

분양대금을 신탁회사가 관리하도록 맺는 계약입니다. 계약서에 신탁회사 이름과 대금 입금 계좌가 함께 적혀 있는지 확인합니다.

분양 광고 기재 사항

광고에 반드시 들어가야 하는 위치⁠·용도⁠·규모⁠·내진설계 등입니다. 이 항목이 빠졌거나 신고 내용과 다르면 시정 대상입니다. 관련 문서

시정명령과 정정 공표

광고가 수리된 신고 내용과 다를 때 허가권자가 내리는 명령입니다. 분양사업자는 명령을 받은 날부터 10일 안에 정정 내용을 공표하고, 이미 계약한 사람에게도 알려야 합니다.

분양계약서 기재 사항

공용부분을 포함한 건축물 표시, 신탁⁠·보증계약의 종류, 신탁업자나 보증기관 이름 등 계약에 영향을 주는 사항입니다. 상담 때 들은 말이 이 서류 어디에 남았는지 찾아봅니다.

확정 수익 약정

'월 얼마 임대료 보장'처럼 결과를 약속한 문구입니다. 전망을 말한 '예상 수익률'과 달리, 누가 어떤 서면으로 약속했는지가 다툼의 대상이 됩니다. 관련 문서

임대 보장 확약서

시행사나 제3자가 일정 기간 임대수익을 책임지겠다고 따로 써 준 문서입니다. 확약한 주체에게 그 돈을 낼 재산이 있는지도 함께 봅니다.

선임대⁠·⁠입점 설명

특정 업체가 이미 들어오기로 했다는 설명입니다. '협의 중'과 '계약 완료'는 무게가 다르고, 계약 당시 실제 협의가 있었는지가 확인됩니다. 관련 문서

설계변경 동의

면적⁠·층수⁠·용도처럼 수분양자 이해에 큰 영향을 주는 변경은 수분양자 5분의 4 이상의 동의가 필요합니다. 그보다 가벼운 변경은 전원에게 미리 알려야 합니다.

설계변경에 따른 해제

변경에 동의하지 않았고, 그 변경 때문에 광고된 용도로 쓸 수 없게 된 수분양자가 계약을 해제할 수 있게 한 규정입니다. 2025년 12월 신설되었습니다.

계약 취소

속아서 한 계약을 처음부터 없던 것으로 돌리는 것입니다. 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년이 지나면 취소권이 사라집니다. 관련 문서

제3자의 사기

계약 상대방이 아닌 사람이 속인 경우입니다. 이 경우 취소가 허용되려면 시행사 쪽이 그 거짓 설명을 알고 있었거나 주의를 기울였다면 알 수 있었어야 합니다.

계약 해제

상대방이 약속한 의무를 지키지 않아 계약을 끝내는 것입니다. 이행 지체라면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다.

원상회복

해제 뒤 서로 받은 것을 돌려주는 의무입니다. 돌려받는 분양대금에는 받은 날부터의 이자가 붙습니다.

해약금

계약금을 주고받은 경우, 상대가 이행에 착수하기 전이라면 준 쪽은 계약금을 포기하고 받은 쪽은 두 배를 돌려주어 계약을 풀 수 있는 규정입니다. 중도금을 낸 뒤라면 이 길은 대개 닫힙니다.

위약금 조항

계약을 어긴 쪽이 낼 돈을 미리 정한 조항입니다. 법은 이를 손해배상액의 예정으로 추정하고, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

지체상금

준공이나 입점이 약정일보다 늦어질 때 하루 단위로 셈해 받는 돈입니다. 계약서의 예정일 표현이 확정일인지 '예정'인지부터 봅니다. 관련 문서

사용자 배상책임

대행 직원이 업무 중 남에게 손해를 입히면 그 직원을 쓴 회사도 배상하도록 한 민법 규정입니다. 형사 고소와 별개로 민사에서 검토됩니다.

사기죄 고소

처음부터 지킬 생각이 없는 약속이나 거짓 사실로 분양대금을 받았다고 보아 수사를 요구하는 일입니다. 형사 절차는 처벌을 다루므로, 대금을 돌려받는 일은 민사 절차와 함께 챙깁니다.

법령 근거 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항⁠·제2항(3천㎡, 적용 제외)⁠·제4조 제1항⁠·제3항(분양 시기⁠·⁠분양보증)⁠·제5조(분양신고)⁠·제6조 제2항⁠·제4항(광고⁠·⁠계약서 기재 사항)⁠·제7조 제1항⁠·제2항(5분의 4 동의⁠·⁠전원 통지)⁠·제7조의2(2025-12-02 신설)⁠·제9조 제1항~제3항(시정명령, 10일 내 공표)⁠·제10조 제1항(3년 이하 징역 또는 3억 원 이하 벌금), 민법 제110조 제1항⁠·제2항⁠·제146조⁠·제398조 제2항⁠·제4항⁠·제544조⁠·제548조⁠·제565조⁠·제756조, 형법 제347조 — 국가법령정보센터 2026-10-27 원문 확인 / 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제3항⁠·제5조⁠·제6조 제1항⁠·제3항⁠·제7조⁠·제7조의2⁠·제9조 제2항⁠·⁠제10조 제2항 제1호, 민법 제110조⁠·제146조⁠·제544조⁠·제548조 제2항⁠·제565조⁠·제756조⁠·제766조, 민사집행법 제276조, 형법 제347조, 형사소송법 제237조⁠·제238조⁠·제245조의6⁠·제245조의7 제1항⁠·제3항⁠·제257조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조⁠·⁠제26조 제1항, 공소청법(2026-10-02 시행) — 국가법령정보센터 2026-10-27 원문 확인