상가분양사기 - 분양대행 직원의 말도 시행사 책임인가요?

상가 분양 상담은 대개 분양사업자(시행사)의 직원이 아니라 분양대행사 소속 상담사가 맡습니다. 그래서 문제가 생기면 "그건 대행사 직원이 한 말이라 우리는 모른다"는 답을 듣기도 합니다. 상가분양사기를 의심할 때 이 구조를 정확히 이해하지 못하면 책임을 물을 상대를 잘못 고르게 됩니다.

이 문서는 대행사 직원의 설명이 계약 취소 사유가 되는 요건, 시행사와 대행사가 각각 질 수 있는 책임, 그리고 상담 당시의 정보를 남기는 방법을 정리합니다.

계약 상대와 설명한 사람이 다를 때

계약서에 상대방으로 이름을 올린 쪽은 시행사이고, 대행사는 그 시행사의 분양 업무를 맡아 처리하는 역할입니다. 민법 제110조 제2항은 상대방이 있는 의사표시에서 제3자가 사기를 한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에만 취소할 수 있다고 정합니다. 그래서 대행사 직원의 설명이 사실과 달랐다는 이유로 시행사와의 계약을 취소하려면, 시행사가 그 설명을 알았거나 알 수 있었다는 점이 문제 됩니다.

다만 대행사가 시행사를 대리해 계약을 체결하거나 시행사의 지시에 따라 정해진 설명을 해 왔다면, 그 직원을 단순한 제3자로 보기 어려운 경우도 있습니다. 시행사가 대행사에 어떤 권한을 주었는지, 설명 자료를 누가 만들었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

시행사가 알았거나 알 수 있었는지

이 요건을 보여 주는 자료는 생각보다 다양합니다. 시행사가 직접 만든 홍보물에 같은 내용이 있었다면 시행사가 그 설명을 알았다고 볼 여지가 커집니다. 여러 상담사가 같은 말을 반복했다면 개인의 실수보다는 회사 차원의 안내였을 가능성이 높아집니다. 계약 자리에 시행사 직원이 함께 있었다면 그 사실도 중요한 사정입니다.

반대로 상담사 한 사람이 개인적으로 과장해 말한 것이고 시행사의 자료와 전혀 다른 내용이었다면, 시행사가 알 수 없었다는 주장이 나올 수 있습니다. 그래서 상담사가 한 말과 시행사 자료의 내용을 나란히 비교해 두는 것이 좋습니다.

손해배상 책임은 따로 따져집니다

계약 취소와 별개로, 사실과 다른 설명으로 손해를 입었다면 설명한 사람에게 불법행위에 따른 손해배상을 구할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 또 민법 제756조는 다른 사람을 사용해 사무를 맡긴 사람이 그 피용자가 사무를 처리하면서 제3자에게 가한 손해를 배상하도록 정합니다. 그래서 상담사를 고용한 대행사, 사안에 따라서는 시행사에도 책임을 묻는 방안이 검토될 수 있습니다. 다만 사용자가 선임과 감독에 상당한 주의를 다했다면 책임을 지지 않을 수 있습니다.

상담 당시 정보를 남기는 방법

견본주택이나 홍보관에서 상담을 받았다면 그곳을 누가 운영했는지도 확인해 두세요. 입점 업체나 수익 설명처럼 계약을 결정한 핵심 설명이 무엇이었는지는 입점 업체 설명 문서와 수익 보장 약속 문서를 참고해 정리할 수 있습니다.

형사 문제에서는

사실과 다른 설명으로 분양대금을 받게 했다면, 그 설명을 한 사람과 이를 지시하거나 함께 계획한 사람이 상가분양사기의 책임을 질 수 있습니다. 상담사가 회사의 지시대로 말했을 뿐인지, 사정을 알면서 가담했는지는 수사 과정에서 가려질 문제입니다. 고소를 검토한다면 누가 어떤 말을 했는지를 사람별로 나눠 적어 두는 것이 출발점입니다.

상담사에게 확인을 요청할 때

상담사와 아직 연락이 닿는다면, 당시 설명을 다시 확인해 달라고 문자로 요청하는 것도 방법입니다. 이때 감정적인 표현보다 "그때 말씀하신 입점 계약이 언제 체결된 것인지 알려 달라"처럼 구체적으로 묻는 편이 답을 얻기 쉽습니다. 돌아온 답은 상가분양사기 여부를 판단할 자료가 될 수 있으니 그대로 보관해 두세요.