상가분양사기

건축물분양법이 적용되는 상가라면 분양사업자는 분양 전에 건축허가를 맡은 허가권자에게 신고해야 하고, 수리 통보를 받은 뒤에야 분양 광고와 공개모집을 할 수 있습니다. 허가권자는 대부분 시장⁠·군수⁠·구청장이며, 21층 이상처럼 큰 건축물을 특별시나 광역시에 지을 때는 특별시장이나 광역시장입니다. 광고가 신고 내용과 다르면 허가권자가 시정을 명하고 그 사실을 공표합니다.

대지와 건물에 신탁 등기가 되어 있는지는 등기사항증명서에, 신탁의 구체적인 내용은 등기소에서 열람할 수 있는 신탁원부에 나옵니다. 분양대금을 관리하는 신탁회사나 분양보증을 선 기관은 계약서에 이름이 적혀 있으므로, 사업이 멈췄을 때 누구에게 무엇을 청구할지 확인하는 출발점이 됩니다.

처벌을 구하는 고소는 경찰서 사법경찰관에게 내고, 형법상 사기는 중대범죄수사청 조직법의 중대범죄에 들어 있어 큰 사건은 그쪽이 맡을 수도 있습니다. 기소 여부는 지방공소청 검사가 정합니다. 돈을 돌려받는 민사 소송은 지방법원 민사부에 따로 내야 하며, 형사 사건이 진행 중이라는 이유로 민사 기간이 멈추지는 않습니다.

같은 상가분양사기라도 돈을 되찾는 일과 처벌을 구하는 일은 다른 법원, 다른 기준, 다른 기간으로 움직입니다. 아래 표는 수분양자가 고를 수 있는 갈래를 나란히 놓은 것입니다.

형사재판에서 유죄가 나와도 그 판결이 곧바로 분양대금을 돌려주라는 명령이 되지는 않습니다. 배상명령이라는 통로가 있지만 배상 범위가 분명하지 않으면 법원이 명령하지 않으므로, 금액 다툼이 큰 상가 분양 사건에서는 민사 소송을 따로 준비하는 경우가 많습니다. 반대로 민사에서 이겼다고 상대가 처벌되는 것도 아닙니다.

상가분양사기를 민사로 다투든 형사로 다투든 출발점은 같은 서류 묶음입니다. 분양계약서와 특약, 임대 확약서, 분양 광고물과 홍보관 자료, 회차별 납부 영수증을 한 묶음으로 둡니다. 중도금 대출이 있었다면 대출 약정서와 이자 납부 내역도 함께 둡니다. 계약서에 적힌 신탁회사나 보증기관의 이름과 계약 번호는 첫 장에 따로 옮겨 적어 두면 찾기 쉽습니다.

사용승인 뒤라면 정부24나 시⁠·군⁠·구청에서 건축물대장을 발급받아 면적과 용도를 계약서와 맞춰 봅니다. 대지와 건물의 등기사항증명서, 신탁원부는 등기소에서 받을 수 있습니다. 분양신고가 수리되었는지는 허가권자에게 문의하고, 답변을 서면으로 받아 둡니다.

분양사업자가 대지와 건물을 신탁회사에 맡긴 구조라면, 계약은 시행사와 맺었더라도 대금은 신탁회사 계좌로 들어가는 경우가 많습니다. 신탁법은 신탁재산에 대해 원칙적으로 강제집행이나 보전처분을 할 수 없다고 정하므로, 시행사를 상대로 이긴 판결로 신탁된 상가를 곧바로 압류하기는 어렵습니다. 그래서 반환을 구할 상대와 집행할 재산을 정할 때 신탁계약의 내용과 수익자가 누구인지를 먼저 확인해야 합니다.

수분양자가 은행과 맺은 중도금 대출은 분양계약과 따로 성립한 금전소비대차여서, 분양계약을 취소하거나 해제해도 은행에 대한 상환 의무가 저절로 사라지지는 않습니다. 시행사가 대출 이자를 대신 내 주겠다고 약속했다가 중단한 경우에도 은행에 대한 이자 납부 의무는 수분양자에게 그대로 남고, 시행사에는 약속 위반을 따로 물어야 합니다. 분양 분쟁을 시작할 때 대출 약정서의 연체 조항부터 살펴 두는 이유입니다.

예상 수익률과 확정 수익 약속이 법적으로 어떻게 달리 다뤄지는지는 수익 보장 약속 문서에서 볼 수 있습니다. 내 상가가 건축물분양법의 적용 대상인지 면적과 용도로 가늠하려면 적용 범위 문서를, 광고와 실제가 다를 때 정정 공표 절차는 광고와 실제 문서를 읽으면 됩니다. 취소와 해제 가운데 어느 쪽을 고를지는 취소⁠·⁠해제 문서에 기간과 함께 정리했습니다.

수분양자⁠·분양보증⁠·지체상금 같은 말은 용어 사전에서 짧게 풀었습니다. 계약서를 다시 읽는 단계부터 돈을 되찾는 단계까지의 기한은 사건 절차에 있습니다. 계약서와 보증서에서 먼저 볼 칸은 서류 읽기 칼럼에, 취소권 3년부터 공소시효까지의 날짜 계산은 기한 달력 칼럼에 담았습니다.