상가분양사기 - 분양 계약을 취소하거나 해제할 수 있나요?

상가분양사기를 의심하게 되면 가장 먼저 "계약을 없던 일로 하고 돈을 돌려받을 수 있느냐"를 묻게 됩니다. 계약을 되돌리는 방법은 크게 취소와 해제 두 가지인데, 출발점과 요건이 다릅니다. 어느 쪽을 주장할 수 있는지에 따라 준비할 자료와 기한이 달라지므로 먼저 둘을 구분해 두는 것이 좋습니다.

이 문서는 사기를 이유로 한 취소, 약속 불이행을 이유로 한 해제, 건축물분양법이 따로 정한 해제 사유, 그리고 계약을 되돌린 뒤 돈 문제를 차례로 설명합니다.

취소: 속아서 한 계약을 처음으로 돌리기

민법 제110조는 사기나 강박으로 한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 분양 상담에서 사실과 다른 설명을 듣고 그 설명 때문에 계약했다면, 그 계약을 취소해 처음부터 없던 것으로 돌리는 방안을 검토할 수 있습니다. 취소하면 이미 낸 분양대금은 돌려받을 근거가 생깁니다.

다만 취소에는 기한이 있습니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정합니다. 속았다는 사실을 알게 된 뒤 3년, 계약한 날부터 10년 가운데 먼저 끝나는 시점이 한계라고 이해하면 됩니다. 또 설명을 한 사람이 계약 상대방이 아닌 제3자라면 계약 상대방의 인식 여부가 추가로 따져지는데, 이 부분은 분양대행 직원 설명 문서에서 따로 다룹니다.

해제: 상대가 약속을 지키지 않았을 때

해제는 계약은 유효하게 맺었지만 상대가 계약상 의무를 이행하지 않아 계약을 끝내는 것입니다. 민법 제544조는 상대가 의무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 해제는 상대방에게 의사표시로 하고, 한번 하면 철회할 수 없습니다.

분양계약에서 해제가 문제 되는 대표적인 경우는 약속한 준공이나 입주 시기가 크게 늦어지는 경우, 계약서에 적힌 호실이나 용도대로 넘겨주지 못하는 경우입니다. 계약서에 해제 사유와 위약금을 따로 정해 두었다면 그 조항이 먼저 기준이 됩니다. 지연 문제는 준공⁠·⁠입점 지연 문서에서 이어집니다.

건축물분양법이 따로 정한 해제 사유

2025년 12월 개정으로 신설된 건축물분양법 제7조의2는 분양받은 사람의 이해관계에 중대한 영향을 주는 설계 변경에 동의하지 않은 사람이, 그 변경 때문에 인허가를 받지 못해 분양 광고에 포함된 용도대로 건물을 쓸 수 없게 된 경우 분양계약을 해제할 수 있다고 정했습니다. 예를 들어 특정 업종으로 쓰려고 분양받았는데 설계 변경으로 그 업종의 영업 허가를 받을 수 없게 된 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

계약을 되돌린 뒤의 돈 문제

민법 제548조는 계약을 해제하면 각 당사자가 원상회복 의무를 지고, 돌려줄 금전에는 받은 날부터 이자를 붙이도록 합니다. 해제가 손해배상 청구를 막지도 않습니다. 계약서에 손해배상액을 미리 정해 두었다면 그 금액이 기준이 되지만, 지나치게 많다면 법원이 줄일 수 있습니다.

형사 고소와는 따로 움직입니다

취소나 해제는 계약에 관한 민사 문제이고, 상가분양사기로 고소하는 것은 처벌을 구하는 형사 문제입니다. 고소가 받아들여진다고 계약이 자동으로 취소되지는 않으므로, 돈을 돌려받으려면 민사 절차를 따로 준비해야 합니다. 반대로 사기 혐의가 인정되지 않더라도 해제 사유가 있다면 계약을 끝낼 수 있습니다.

어느 쪽을 먼저 검토할까

취소와 해제 가운데 무엇을 먼저 검토할지는 가진 자료에 따라 달라집니다. 상담 때 들은 설명이 사실과 달랐다는 증거가 뚜렷하다면 취소 쪽이, 계약서에 적힌 일정이나 조건이 지켜지지 않았다는 점이 분명하다면 해제 쪽이 다투기 수월할 수 있습니다. 상가분양사기를 의심하는 상황이라도 민사 절차의 선택은 증거와 기한을 기준으로 정하는 것이 좋습니다.