상가분양사기 - 건축물분양법은 어떤 상가에 적용되나요?

상가 분양 문제를 따질 때 먼저 확인할 것은 그 분양이 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는지입니다. 이 법이 적용되면 분양사업자는 분양 시기, 신고, 광고, 계약서 내용에 관해 정해진 절차를 지켜야 하고, 분양받는 사람은 그 절차가 지켜졌는지를 기준으로 자기 계약을 점검할 수 있습니다. 상가분양사기가 의심될 때도 이 법의 절차가 지켜졌는지는 중요한 판단 재료가 됩니다.

이 문서는 법이 적용되는 상가의 범위, 적용이 제외되는 건축물, 그리고 법이 정한 분양 시기와 신고 절차를 차례로 설명합니다.

적용 대상: 사용승인 전, 3천㎡ 이상

건축물분양법 제3조는 건축허가를 받아 짓는 건축물 가운데, 사용승인을 받기 전에 분양하는 것을 적용 대상으로 삼습니다. 여기에 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상이거나, 업무시설 등 대통령령으로 정한 용도와 규모에 해당해야 합니다.

이미 완공되어 사용승인을 받은 상가를 사는 경우라면 이 법이 아니라 일반 매매의 원칙으로 따지게 됩니다. 그래서 계약 당시 건물이 어느 단계였는지를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

적용이 제외되는 건축물

같은 조 제2항은 주택법에 따른 주택과 복리시설, 산업집적법에 따른 지식산업센터, 관광진흥법에 따른 관광숙박시설, 노인복지법에 따른 노인복지시설 등을 적용 대상에서 뺍니다. 이런 건축물은 각자의 법률이 분양 절차를 따로 정하고 있기 때문입니다. 주상복합 건물의 상가처럼 한 건물에 여러 용도가 섞여 있다면, 내가 분양받은 부분이 어느 쪽에 해당하는지 확인할 필요가 있습니다.

분양 시기와 신고: 법이 먼저 요구하는 것

이 법이 적용되는 분양사업자는 아무 때나 분양할 수 없습니다. 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 맺거나 금융기관 등의 분양보증을 받은 경우에는 착공신고 뒤에, 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증한 경우에는 골조공사가 3분의 2 이상 끝난 뒤에 분양할 수 있습니다. 또 건축할 대지의 소유권을 확보해야 합니다.

분양하려면 건축허가권자에게 분양신고를 해야 하고, 신탁계약서와 대리사무계약서, 대지 등기사항증명서 같은 서류를 함께 냅니다. 신고가 수리되었다는 통보를 받은 뒤에야 분양 광고를 내고 공개모집을 할 수 있습니다. 분양신고 없이 분양하거나 거짓으로 신고한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금이라는 벌칙이 따로 있습니다. 대금 보호 장치의 구체적인 의미는 분양대금 보호 장치 문서에서 다룹니다.

내 상가가 적용 대상인지 확인하는 순서

먼저 분양계약서와 분양 광고에서 건물의 연면적, 분양 면적, 용도를 확인합니다. 다음으로 분양계약서에 신탁계약이나 분양보증계약의 종류, 신탁업자나 보증기관의 명칭이 적혀 있는지 봅니다. 이 법은 계약서에 그런 내용을 적도록 하고 있어서, 해당 항목이 비어 있다면 그 이유를 물어볼 만합니다. 확인이 어렵다면 건축허가를 한 관할 지자체에 분양신고 여부를 문의하는 방법도 있습니다.

법 적용 여부가 중요한 이유

이 법의 적용을 받는 분양이라면 분양사업자가 지켜야 할 의무가 구체적으로 정해져 있어서, 그 의무를 지켰는지 하나씩 대조해 볼 수 있습니다. 예를 들어 신고 수리 전에 광고를 냈는지, 공개모집과 공개추첨을 거쳤는지, 계약서에 신탁이나 분양보증 관련 사항을 적었는지가 모두 점검 대상입니다. 이런 절차 위반은 상가분양사기와는 별개로 그 자체로 제재 대상이 될 수 있습니다.

또 절차를 지키지 않은 분양이었다면 처음부터 분양대금을 보호하는 장치가 제대로 갖춰지지 않았을 가능성도 있습니다. 그래서 피해가 생긴 뒤에도 이 법의 적용 여부와 절차 준수 여부를 먼저 확인해 두면, 민사로 다툴 때나 고소를 검토할 때 무엇을 주장할 수 있는지 범위가 분명해집니다.