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PROCESS상가분양사기 사건 절차
상가분양사기 사건 절차는 계약서 다시 읽기, 광고와 설명의 공적 자료 대조, 취소·해제 선택, 사기 고소와 분양법 위반 신고, 이의신청, 반환 청구·보증 이행으로 이어집니다.
- 01계약서 다시 읽기 — 들은 말이 글로 남았는지
분양 상담에서 들은 수익 보장, 입점 업체, 준공 시점이 계약서·특약·확약서 가운데 어디에 적혀 있는지부터 찾습니다. 계약 상대방이 시행사인지, 신탁회사가 함께 서명했는지, 대금 계좌가 신탁 계좌인지도 이때 확인합니다. 글로 남은 약속과 말로만 들은 약속을 나눠 두면 뒤에 택할 길이 보입니다.
- 기한
- 계약금만 낸 상태라면 상대가 이행에 착수하기 전까지 해약금 규정을 검토할 여지가 있습니다.
- 준비
- 분양계약서와 특약, 확약서, 분양 광고물, 상담 때 받은 안내 자료와 메시지.
- 02사실 확인 — 광고와 설명을 공적 자료로 맞춰 보는 단계
허가권자에게 분양신고가 수리되었는지, 광고 내용이 신고 내용과 같은지를 확인합니다. 입점 업체 설명이라면 그 업체와 실제 계약이나 협의가 있었는지, 준공 지연이라면 공사 진행 상황과 사업자의 안내문을 모읍니다. 설계가 바뀌었다는 소식을 들었다면 동의 요청이나 통지를 받았는지도 살펴봅니다.
- 기한
- 시정명령이 내려졌다면 사업자는 10일 안에 정정을 공표해야 하므로 그 공표 내용을 챙겨 둡니다.
- 준비
- 허가권자에게 문의해 받은 분양신고 수리 여부 답변, 현장 사진, 사업자 공지문을 날짜순으로 묶은 철.
- 03민사 갈래 고르기 — 취소인가 해제인가
속아서 계약했다고 보면 취소를, 사업자가 약속한 의무를 지키지 않았다고 보면 해제를 검토합니다. 해제라면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 서면을 먼저 보내고, 설계변경 때문에 광고된 용도로 쓸 수 없게 되었다면 그 사유로 해제할 수 있는지도 따집니다. 어느 쪽이든 통지는 내용증명처럼 도달 날짜가 남는 방식으로 합니다.
- 기한
- 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년·계약일부터 10년 안. 해제는 이행 요구서에 적은 기간이 지난 뒤.
- 준비
- 계약 상대방의 정확한 법인 이름과 주소, 취소나 해제 사유를 적은 통지서 초안.
- 04형사 갈래 — 사기 고소와 분양법 위반 신고
계약 당시부터 거짓 설명으로 대금을 받았다고 볼 사정이 있으면 사법경찰관에게 사기죄로 고소합니다. 분양신고 없이 분양했거나 공개모집 절차를 지키지 않은 사정이 있다면 건축물분양법 위반도 함께 적습니다. 같은 현장 수분양자가 여럿이라면 피해 내용을 따로따로 정리해 함께 내는 것이 수사에 도움이 됩니다.
- 기한
- 수사를 맡은 경찰은 고소장 수리 뒤 3개월 안에 사건을 공소청으로 보낼지 결론을 내야 합니다.
- 준비
- 1·2단계 자료, 설명한 사람의 이름과 소속, 분양대금 납부 내역.
- 05수사 결과 — 송치·불송치와 이의신청
불송치 결정이 나오면 고소인에게 이유가 서면으로 통지되고, 이유를 읽은 뒤 이의를 신청할 수 있습니다. 송치되면 공소청 검사가 기소 여부를 정합니다. 수사 결과는 민사 소송에서 참고 자료가 되지만, 불송치가 곧 민사 청구의 끝을 뜻하지는 않습니다.
- 기한
- 이의신청은 통지를 받은 날부터 3개월 안, 검사의 공소 제기 여부 결정은 송치일부터 3개월 안.
- 준비
- 불송치 결정서, 이후 새로 확보한 계약 관련 자료.
- 06돈을 되찾는 단계 — 반환 청구·보증 이행·보전 처분
취소나 해제가 받아들여지면 납부한 분양대금과 이자의 반환을 청구하고, 분양보증이 있다면 보증기관에 환급을 요청할 수 있는지 확인합니다. 시행사 재산이 흩어질 우려가 있으면 법원에 가압류를 신청하고, 대행 직원의 설명으로 생긴 손해라면 사용자 책임도 함께 묻습니다. 형사재판이 열린다면 배상명령 신청도 한 경로가 됩니다.
- 기한
- 불법행위 손해배상은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 배상 신청은 형사 1심이나 2심 변론 종결 전.
- 준비
- 납부 회차별 금액과 날짜, 보증서 사본, 시행사 재산에 관한 단서.
법령 근거 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항·제2항(3천㎡, 적용 제외)·제4조 제1항·제3항(분양 시기·분양보증)·제5조(분양신고)·제6조 제2항·제4항(광고·계약서 기재 사항)·제7조 제1항·제2항(5분의 4 동의·전원 통지)·제7조의2(2025-12-02 신설)·제9조 제1항~제3항(시정명령, 10일 내 공표)·제10조 제1항(3년 이하 징역 또는 3억 원 이하 벌금), 민법 제110조 제1항·제2항·제146조·제398조 제2항·제4항·제544조·제548조·제565조·제756조, 형법 제347조 — 국가법령정보센터 2026-10-27 원문 확인 / 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제3항·제5조·제6조 제1항·제3항·제7조·제7조의2·제9조 제2항·제10조 제2항 제1호, 민법 제110조·제146조·제544조·제548조 제2항·제565조·제756조·제766조, 민사집행법 제276조, 형법 제347조, 형사소송법 제237조·제238조·제245조의6·제245조의7 제1항·제3항·제257조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조·제26조 제1항, 공소청법(2026-10-02 시행) — 국가법령정보센터 2026-10-27 원문 확인
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